Устройство кухни или ванной на месте жилой комнаты не допускается.

Основание:
Пункт 24 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Цитата: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях».

С изменениями и дополнениями от: 2 августа 2007 г., 8 апреля 2013 г., 25 марта 2015 г., 9 июля, 2 августа 2016 г., 28 февраля, 24 декабря 2018 г., 21 августа, 29 ноября 2019 г., 24 апреля, 27 июля 2020 г., 17 февраля, 6 апреля, 28 сентября 2022 г., 19 октября 2024 г.

Примечание: Решением Верховного Суда РФ от 22 сентября 2010 г. № ГКПИ10-786 пункт 24 настоящего Положения признан не противоречащим действующему законодательству.

Разрешено (проем с дверью)
Вы планируете устройство проема в перегородке между кухней и комнатой с установкой в него двери (распашной или раздвижной). Выполнить такую перепланировку квартиры допускается.

Разрешено (демонтаж перегородки или проем без двери)
Допускается устройство проема без двери или полный демонтаж перегородки, но для соблюдения норм кухня должна быть негазифицирована. Если сейчас у вас газовая плита, её необходимо заменить на электрическую (например, индукционную).

Запрещено (при сохранении газовой плиты)
Устройство проема без двери или полный демонтаж перегородки без замены газовой плиты на электрическую — не допускается. В данном случае происходит расширение газифицированной кухни в сторону жилого помещения.

Основание:
п. 2.8 ВСН 61-89: «Не допускается размещение газифицированных кухонь непосредственно над и под жилыми комнатами».

Замена газовой плиты на электрическую:

Задачу подобной перепланировки квартиры мы решаем стандартным способом — разрабатываем два проекта:

- Проект на перепланировку и переустройство;
- Проект на подключение электрической плиты к сетям электроснабжения.

Порядок действий по электропроекту:

- Получение Технических условий (ТУ). Вам необходимо сделать письменный запрос и получить от Управляющей компании (УК) ТУ на подключение с указанием точки подключения (электрический шкаф в квартире, внеквартирный шкаф или шкаф ВРУ дома в подвале). Оптимально обсуждать наиболее удобную точку подключения с УК на момент подачи заявления.
- Разработка и согласование. По полученным ТУ наша компания разрабатывает проект, который подлежит согласованию в УК.
- Подача документов. После согласования электропроекта в УК, в департамент архитектуры подается комплект из двух проектов.

Исключение (когда второй проект не требуется):
Частным является случай, когда УК письмом указывает на техническую возможность подключения электроплиты к существующей в квартире силовой (розеточной) сети, без необходимости прокладки отдельных линий и установки дополнительных аппаратов защиты.
В данной ситуации выполнение проекта на электроподключение не требуется. В департамент архитектуры подается: проект перепланировки + письмо от УК.

Разрешено (за счет нежилых помещений)
Вы можете законно увеличить площадь кухни, присоединив к ней часть коридора, холла или встроенной кладовой.

⚠️ Важное ограничение (если у вас газовая плита)
Расширение газифицированной кухни разрешено осуществлять строго до границы жилой комнаты. Заступать за эту границу и увеличивать кухню за счет жилой площади категорически запрещено.

Основание:
п. 2.8 ВСН 61-89: «Не допускается размещение газифицированных кухонь непосредственно над и под жилыми комнатами».

Разрешено (только на последнем этаже)
Вы можете законно расширить помещение кухни в сторону туалета, ванной комнаты или совмещенного санузла, если проживаете на последнем этаже. Это единственное исключение из общего правила (так как над вашей новой кухней не будет санузлов соседей сверху).

Запрещено (на всех этажах, кроме последнего)
Расширение кухни за счет помещений санузла запрещено, если над вашей квартирой есть другие этажи.

Основание:
п. 7.20 СП 54.13330.2022: «Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается».

Разрешено (если кухня не газифицирована)

Вы можете увеличить площадь кухни за счет жилой комнаты, если у вас установлена электрическая плита. Если сейчас плита газовая, её потребуется официально заменить на электрическую.
Помощь от нас: Мы полностью берем эту задачу на себя — разрабатываем проект самой перепланировки и проект реконструкции электросетей для подключения новой плиты.

Запрещено (если кухня с газом)
Расширять газифицированную кухню в сторону жилых помещений категорически нельзя.

Почему так?
Согласно п. 2.8 ВСН 61-89, размещение газифицированных кухонь над и под жилыми комнатами не допускается

Разрешено (только на 1 этаже)

Вы можете законно расширить санузел в сторону кухни, если ваша квартира находится на первом этаже. Это исключение из общих правил: так как под вами нет соседей, вы не нарушаете их жилищные условия.

Запрещено (на 2 этаже и выше)
Если под вами находятся квартиры других собственников, расширять санузел на площадь кухни категорически нельзя. Запрет действует на все этажи, кроме первого.

Основание для обоих случаев:

СП 54 (2022) п. 7.20 Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается.

Можно ли увеличить одну жилую комнату за счет другой?

Да, это разрешено. Вы можете изменить геометрию межкомнатной перегородки или полностью передвинуть ее, увеличив одну комнату за счет смежной жилой.

Что говорит закон?
Согласно п.1 ст. 40 ЖК РФ, собственник имеет право менять границы помещений или делить их. Согласие других жильцов дома на такие работы не нужно, если соблюдены два правила:

1. Не изменяются границы чужих квартир;
2. Не затрагивается размер и границы общего имущества в многоквартирном доме.

❌ Такое объединение полностью запрещено.

Вы не можете расширить границы жилой комнаты или кухни в сторону балкона или лоджии. Запрет на демонтаж наружной стены (включая подоконный блок) действует для всех квартир, независимо от этажа. 

Почему это незаконно?

1. Затрагивание общедомового имущества (ЖК РФ).

Согласно п. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ, фасадные (внешние) стены и балконные плиты относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Любое изменение их границ или присоединение к площади квартиры требует официального согласия 100% собственников всех помещений в доме, что на практике нереализуемо.

2. Нарушение конструктивной прочности.

Подоконный блок во многих кирпичных и блочных домах служит противовесом (защемлением), который удерживает балконную плиту от обрушения. Кроме того, наружная стена чаще всего является несущей.

3. Нарушение теплового контура.

Присоединение холодной (летней) зоны к отапливаемой площади критически нарушает тепловой баланс всего здания. Выносить радиаторы центрального отопления на балкон также строго запрещено строительными нормами.

Почему это незаконно?

Ответ: Мы принципиально не проектируем перепланировки в панельных зданиях по соображениям безопасности и ввиду законодательных ограничений.

В чем кроется проблема?
Для законной и безопасной перепланировки в "панельке" необходимо точно знать, какие стены являются несущими, а какие — нет (в таких домах почти все стены несущие). Для этого требуется исходная строительная документация от проектного института, который разрабатывал серию этого дома. В нашем городе такие архивы и сведения отсутствуют.
Кроме того, закон требует обязательного согласования изменений в несущих конструкциях с самим институтом-автором проекта здания, что физически невозможно осуществить.

⚠️ Наше предостережение:
Самовольное затрагивание стен в панельных домах может привести к катастрофическим последствиям. Устройство проемов в неправильном месте или недопустимой ширины нарушает несущую способность всего здания. Это грозит прогибом перекрытий, появлением трещин по всему фасаду и даже обрушением подъезда. Мы настоятельно не рекомендуем проводить подобные работы!

Если говорить простыми словами (опираясь на ст. 25 ЖК РФ), разница заключается в том, что именно вы меняете в квартире — стены или оборудование.

• Перепланировка (это про стены и границы). Это изменение конфигурации квартиры, которое нужно отражать в ЕГРН и плане БТИ.
  • Примеры: снос или возведение межкомнатных перегородок, перенос дверных проемов, объединение комнат, расширение санузла за счет коридора.
• Переустройство (это про сети и оборудование). Это установка, замена или перенос инженерных сетей и сантехники, которые также требуют отметки в техпаспорте.
  • Примеры: замена газовой плиты на электрическую, перенос унитаза или раковины в другое место, установка душевой кабины вместо ванны, перенос газовой колонки.

Обратите внимание: очень часто при масштабном ремонте (например, при расширении санузла) происходят одновременно и перепланировка, и переустройство.

• Мы берем на себя всю техническую часть подготовки к ремонту. Обратившись к нам, вы получите грамотные документы для решения следующих задач:

  • Разработка проекта перепланировки и переустройства. Грамотно спроектируем объединение кухни с жилой комнатой, законное расширение санузлов («мокрых зон»), демонтаж старых и возведение новых перегородок.
  • Проектирование перехода с газа на электричество. Разработаем проект безопасного подключения электрической варочной панели/плиты (как к внутриквартирным, так и к общедомовым сетям). Примечание: для этого вам предварительно потребуется получить технические условия в вашей Управляющей компании.
  • Узаконивание сделанного и планируемого ремонта. С комплектом документов от ООО «ЭПМ» вы сможете без проблем получить официальное разрешение на предстоящую перепланировку или узаконить ремонт, который уже был выполнен ранее.

Один из видов ответственности для собственника за самовольную перепланировку – штраф. По п. 2 ст. 7.21 КоАП он составляет от 2 до 2,5 тыс. руб. для физлиц, от 4 до 5 тыс. руб. для должностных лиц, от 40 до 50 тыс. руб. для юрлиц. Помимо штрафа, владельца "перепланированной" квартиры также может ждать предписание от инспектора с требованием узаконить перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние в разумный срок (п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса). В случае отказа от выполнения предъявленных требований может быть подан иск в суд:

• если он подается в отношении собственника помещения, то по решению суда недвижимость может быть продана с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению его в прежнее состояние
• если же суд принимает решение в отношении нанимателя жилого помещения, то договор социального найма расторгается, а собственник помещения (наймодатель) будет обязан привести жилое помещение в прежнее состояние
• на основании решения суда перепланированное помещение может быть сохранено в новом состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни и здоровью (п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса)

Федеральный закон от 19.12.2023 N 608-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"
Статья 1

Внести в Жилищный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 14; 2008, N 20, ст. 2251; N 30, ст. 3616; 2011, N 49, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4322; 2016, N 27, ст. 4294; 2018, N 53, ст. 8484; 2019, N 22, ст. 2672) следующие изменения:

1) в статье 23:

а) часть 7 изложить в следующей редакции:

 "7. В случае, если для обеспечения использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, предусмотренный частью 5 настоящей статьи, подтверждающий принятие решения о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости. В этом случае указанный перевод считается оконченным со дня внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении такого помещения.";

б) часть 9 изложить в следующей редакции:

 "9. По окончании указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ заявитель направляет уведомление о завершении указанных переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план помещения, в отношении которого осуществлена перепланировка, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Утверждение акта приемочной комиссии осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, указанного в настоящей части уведомления. Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, для осуществления которого требовалось проведение переустройства и (или) иных работ в соответствии с документом, подтверждающим принятие решения о переводе помещения, считается оконченным со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о назначении помещения. Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, для осуществления которого требовалось проведение перепланировки в соответствии с документом, подтверждающим принятие решения о переводе помещения, считается оконченным со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади и назначении такого помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.";

2) часть 2 статьи 25 изложить в следующей редакции:

 "2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.";

3) статью 28 изложить в следующей редакции:

"Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

 1. По завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель способом, предусмотренным частью 9 статьи 23 настоящего Кодекса, направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный заявителем в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В случае образования в результате перепланировки помещения новых помещений в уведомлении о завершении перепланировки помещения указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

2. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного частью 1 настоящей статьи.

3. Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.".